2018年以來，上饒縣認真貫徹落實中央房地產宏觀調控要求，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的定位”，通過供求兩端整合發力，不斷加強分類指導，重點抑制投機性炒房，房地產調控卓有成效。隨著上饒縣城鄉建設速度的加快以及投資環境的進一步改善，2018年上饒縣房地產開發投資較上年呈現回穩態勢。2018年上饒縣房地產開發投資完成244692萬元，比去年同期增長41.8%；商品房銷售面積778693平方米，比去年同期增長11.0%；待售面積148885平方米，比去年同期減少3.70%。上饒縣房地產市場總體繼續保持良好發展態勢。

　　一、房地產投資運行的主要特點

　　今年上饒縣房地產投資主要還是集中在住宅開發投資上，商品房銷售市場需求平穩，本年新開工房屋施工面積規模擴大，而商業營業用房和其他用房仍需加大去庫存力度等特點。

　?。ㄒ唬╅_發投資回穩增長。2018年，上饒縣房地產開發投資完成218635萬元，同比增長44.7%，其中商品住宅投資167302萬元，同比增長19.2%，占房地產開發投資總量的76.5%。

　?。ǘ┍灸晷麻_房屋施工規模擴大。上饒縣房地產開發企業本年新開工房屋施工面積892553平方米，增長25.04%，其中住宅施工面積2207329平方米，增長267.61%。新開工房屋施工面積的強勁增長帶動了上饒縣施工規模穩步擴大，在某一層面促進了上饒縣經濟發展。

　?。ㄈ┥唐贩夸N售市場需求平穩。2018年，上饒縣商品房銷售面積為736665平方米，同比增長18.78%。其中：住宅銷售面積為703889平方米，同比增長14.98%，占上饒縣商品房銷售面積的4.45%；上饒縣商品房銷售額為52840萬元，同比增長28.05%，其中：住宅銷售額為93629萬元，同比增長59.31%。

　?。ㄋ模┓亲≌惙课萑孕杓哟笕齑媪Χ?。上饒縣的待售面積有148885平方米，同比減少3.70%，其中住宅類待售面積為79559平方米，同比減少2.84%，非住宅類待售面積為10265平方米，同比減少9.01%，其中商業營業用房同比增長3.51%，其他類待售面積同比增長6.2%，共同拉高了非住宅類待售面積10.6個百分點。由此可見我縣房屋銷售主要以商品房銷售為主，而商業營業用房和其他用房仍需加大去庫存力度。

　　二、房地產投資運行中存在的問題

　　2018年，上饒縣房地產開發投資較上年雖出現回穩的增長勢頭，但依然存在著一些值得關注的問題。

　?。ㄒ唬┵Y金來源的不足影響房屋施工的竣工率。在目前房貸收緊、加息的情況下，房地產開發企業融資成本增長較快，尤其是商業銀行與部份民間借貸利息增長較快，資金需求龐大，資金周轉周期長開發商資金供應不足，而房地產開發商迫于壓力對本年新開工房屋顛簸全面施工，直接造成房屋施工竣工率偏低。

　?。ǘ┓績r依然過高，房地產泡沫尚未得到有效擠壓。2018年，上饒縣商品房銷售價格依然呈上漲的趨勢。上饒縣商品房銷售面積為778693平方米，商品房銷售額568252萬元，商品房銷售均價為7298元/平方米，較上年均價5881元/平方米增加了1417元/平方米，同比增長24.10%。直接影響我縣房價一路增高主要原因有兩方面：1、從市場需求方面分析：一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮化的不斷推進及農村富余勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累資金后，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活；外出打工人員賺錢后回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下，不少群眾將投資投向房地產業。2、建筑成本方面分析：目前全縣多層住宅成本價在3100-3400元/平方米，高層建筑成本價在3500-3800元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產方相關的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產項目都是成片開發，品質不斷提高，環境改善了，售后服務、物業管理也跟進了，都相應增加了商品房開發成本，從而拉動住房價格的上漲。房價過高、泡沫成分過大依然是當前該縣房地產市場存在的主要問題。

　?。ㄈ┓康禺a開發企業資產負債率偏高，風險大。上饒縣房地產開發企業普遍存在自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠向銀行貸款解決。過高的負債必然使企業成本增加，盈利下降，甚至出現虧損。部分自有資金不足的開發企業，靠銀行貸款、施工企業墊資和拖欠材料款等進行房地產開發，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導致工程難以為繼，引發連鎖反應，隱藏一定的金融風險，要正確處理影響房地產開發的經濟秩序。

　?。ㄋ模┞摼W直報與網簽數據存在一定的差異。2018年聯網直報數據通過與房管局的商品房網簽數據比對，數據存在差異的問題依然存在。主要有三方面原因：一是由于房地產統計制度的改革，房地產項目開發公司為企業非法人，即產業活動單位不能單獨申請入庫，無法入庫統計；二是一部分項目因無施工許可證或施工照片手續不全而無法申報入庫；三是部分房地產開發企業屬異地法人無法入庫。房地產開發企業和開發項目的漏統導致房地產統計數據不能真實客觀地反應我縣的房地產市場現狀，要加大房地產開發企業和開發項目入庫工作力度。

　　三、促進房地產投資發展的建議

　?。ㄒ唬└叨戎匾暦€定住房價格工作，政府要發揮對房產價格的引導調控作用。房地產業上交稅費、土地出讓金雖然能給該縣帶來相當可觀的地方財政收入，但我們也應注意到住房作為一種生活必需品，關系到千家萬戶的安居樂業，房產價格過高與過快增長，會增加居民的生活負擔，同時以房價為代表的生活成本的大幅上漲也會喪失對外的吸引力，而從長遠看，通道的發展離不開人流的增長，要增加通道對外來各類人員的吸引力，使他們有興趣來，而且能進得來，留得住，穩定房價也非常關鍵。因此，縣委縣政府堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真貫徹黨的十九大精神，堅決貫徹落實縣委和縣政府決策部署把做好穩定住房價格工作作為加強和改善宏觀調控的一項內容，切實采取有效措施，制定出臺相關實施意見，抑制住房價格快速上漲，負起穩定住房價格的重任。

　?。ǘ┮幏斗慨a市場秩序。應嚴格房地產市場準入機制，加強市場監督，要遏制房地產交易中的各種腐敗現象。嚴格執行房地產開發稅費政策，要進一步加強房產建筑、銷售相關稅收和契稅、耕地占用稅、設施配套費等稅費的征收管理，相關部門要對與稅費征收相關的占地面積、建筑面積、交易價格等嚴格把關。同時，還要加強行業歸口管理，建立健全房地產信息系統，調控供求關系，建立不良經營行為公示制度，促進全縣房地產市場穩定健康發展。

　?。ㄈ┖侠砝么媪客恋?，調整住房供應結構。要抓緊清理閑置土地，促進存量土地的合理利用，切實制止囤積土地行為。嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地的行為。要根據目前該縣住房供應實際，加大住房供應結構調整力度，著力增加普通商品住房、經濟適用房、廉租住房的供應，并提高其在市場供應中的比例。每年新開工建設的普通商品住房中小戶型的比例要達到合理水平。進一步加強經濟適用住房、廉租住房建設的規范管理，嚴格審定銷售對象，加大政策支持力度，降低建設成本，保證建設質量，使城市低收入家庭真正得到實惠。

　?。ㄋ模┘涌旎A設施建設，改善投資環境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，進一步改善投資環境，提高政府辦事效率，加大房地產業招商引資的力度，吸引實力更強的房地產企業入駐開發。

　?。ㄎ澹┓康禺a開發企業在大做銷售文章的同時，要對項目施工進度進行督促，以確保項目按時按質竣工。在網上直報工作上要強化企業的硬件設施配置，優化網絡環境，配備專門的統計工作人員，并能及時參加統計系統組織的專業培訓，做到及時、真實地上報統計報表。