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青云譜區房地產開發經營現狀分析

青云譜區房地產開發經營現狀分析

發布日期:2016-11-06 作者:jimmy 點擊:

在國家和地方一系列促進房地產市場健康發展政策措施的作用下,青云譜區房地產開發投資在經過波動調整后,整體運行向好,銷售市場回暖明顯。

 

  一、基本情況

 

  1.投資增速震蕩波動,2016年出現高位反彈。從發展趨勢來看,2011-2015年青云譜區房地產開發投資增速呈現震蕩波動的走勢,最低點為2011年的-24.1%,最高為2014年的11.8%。

 

  2016年,房地產開發投資增速出現反彈。至6月底,全區已入統房地產開發企業37家,房地產項目25個;上半年,累計完成投資18.98億元,同比增長41.1%,增速同比提高8.3個百分點,高于全市水平0.7個百分點,占全市份額為7.1%。從投資總量看,2016年上半年投資額就已超出2013年全年投資總量。

 

  2011-2016年上半年房地產開發投資情況

 

  2.施工面積穩中調整,2016年新開工面積迅速回升。2011-2015年,全區房屋施工面積年均189.59萬平方米。施工面積總體上圍繞平均值上下波動,于2012年觸底,面積為167.37萬平方米;于2013年達到最高點214.59萬平方米。其中,全區房屋新開工面積合計159.14萬平方米,年均31.83萬平方米,新開工面積于2014年觸底,為4.75萬平方米,2011年為最高點56萬平方米。

 

  2016年上半年,全區房屋施工面積183.64萬平方米,同比增長6.3%,其中,新開工面積在梅湖上苑、博泰生命樹等房地產項目的帶動下,增加67.51萬平方米,同比增長332.8%。

 

  3.以住宅類銷售為主,2016年商品房銷售向好。從近五年情況來看,青云譜區商品房銷售以住宅類為主。2013年是一個銷售高峰年,商品房總銷售面積達34.36萬平方米。2014年商品房銷售極速下滑,與2013年相比,總銷售面積減少了19.39萬平方米;2015年持續減少。

 

  2016年上半年,商品房銷售向好,全區商品房銷售面積9.87萬平方米,同比增長44.2%,增速同比提高66.6個百分點,僅低于全市水平0.8個百分點;其中,住宅銷售面積9.28萬平方米,同比增長55.7%。從單月銷售情況看,6月份出現一個峰值,當月銷售商品房面積達2.86萬平方米,同比增長115.9%。

 

  2016年各月商品房銷售情況

 

  4.企業土地儲備不足,近九成企業無新增購地。從購置土地情況看,區內房地產開發企業購地主要集中在2012-2013年,其中2012年購置土地23.16萬平方米,2013年購置土地27.23萬平米。2015-2016年,區內房地產開發企業中有南昌洪科置業有限公司、江西航都投資發展有限公司兩家企業有新增土地購置,土地購置面積達15.19萬平方米,但受統計制度的制約,兩家房地產企業均未能及時納入統計。從企業已有土地情況來看,江西中城建設發展有限公司、南昌洪科置業有公司(未入統)、江西航都投資發展有限公司(未入統)三家企業有待開發土地,待開發土地面積為18.43萬平方米。

 

  二、存在問題

 

  1.市 場需求相對不足。新型城鎮化是增加商品房銷售的重要動力,不僅需要土地、戶籍等制度的配套,還需要確立產業支撐。一方面,青云譜區仍處于產業轉型升級期, 城市的凝聚力、輻射力相對不足,缺乏人才流入吸引力,外來人口每年增幅不大;另一方面,江鈴、洪都、亞啤等大型工業企業及省三建、武警水電、海通建設、中 金建設等大型建筑業企業陸續外遷,區內就業人口數量隨之減少,而就業人口是房地產市場需求的主要來源之一,這勢必導致購房需求不足。

 

  2.優質教育資源缺乏。隨著當前社會競爭日益激烈,人們對下一代教育的關注與日俱增,為了讓孩子能接受良好的教育,“不輸在起跑線上”,眾多家長瞄準“名?!?,買“學區房”為了給孩子買一張進入名校的“通行證”,優越的學區環境成為影響購房者決策的核心關鍵,“教育+地產”儼然成了樓市新賣點,以教育環境為依托的小區建設則成為地產發展的大趨勢。由于長期以來工業區的歷史定位,青云譜區教育事業發展極不均衡,優質教育資源較為缺乏,呈現“普通學校多,品牌學校少”的現狀。這種現狀,在一定程度上,影響著青云譜區房地產的發展。

 

  3.安置性住房投資占比過大。南昌市規劃在2013年至2017年期間,針對東湖、西湖、青山湖和青云譜等4個中心城區實施舊城改造。目前,青云譜區仍處于舊城改造時期,25個房地產開發項目中,有4個拆遷安置性項目(象湖隧道九洲高架安置房、象湖東岸綜合性安置小區、朱橋花園綜合性安置小區、十字街舊城改造綜合安置小區)。從投資看,2016年上半年,4個安置性項目完成投資9.48億元,占房地產開發總投資的50%。安置性住房項目在竣工后無法轉化為銷售,投資占比過大將造成投銷不平衡。

 

  三、促房地產健康發展的建議

 

  1.加 快“產業化”和“城鎮化”步伐,促房地產健康發展。房地產業作為一個具有高度綜合性和關聯性的行業,在經濟發展中起著舉足輕重的作用。從長遠來看,房地產 市場發展的最終動力來源于產業支撐和人口集聚,城市產業聚集度高、公共服務的供給能力及服務水平較高、基礎設施相對完善、產業發展快,房地產市場就具有吸 引力,加快“產業化”和“城鎮化”步伐是房地產健康發展的根本。一是以發展產業帶動人口集聚。鼓勵資金、技術、人才流入,不斷吸引更多優質大型企業進駐, 企業的高精尖人才及上層管理人員人士則是樓市的主力軍;因地制宜挖掘資源,重視培育特色產業,加快形成高端、優質、特色的區域優勢產業,通過產業發展集聚 人口,從而激活其房地產市場,形成“以資源帶動產業發展,以產業帶動人口集聚”的發展之路。二是加大城市基礎設施建設。以建設宜居城區為目標,加強商品住 宅的環境建設和配套設施建設。積極推進交通、市政等城市基礎設施,增強城市承載力;完善社會保障、公共教育、醫療衛生、住房保障等方面的措施,推進城鎮基 本公共服務全覆蓋常住人口,營造有利于人口集聚的良好環境。

 

  2.有 效盤活存量,促房地產健康發展。一是積極推行貨幣化安置。舊城改造時,積極推進貨幣化安置,制定推進貨幣化安置的指導意見和具體安置目標,完善相關政策措 施,使居民拿到補償款后,可以按照自己的需求,在市場上選購自己滿意的住房。推行貨幣化安置既有利于縮短安置周期,節省過渡費用,又有利于盤活商品房存 量,增強住房購買需求,刺激銷售市場。二是積極為棚改居民和房企牽紅線。政府部門在以貨幣安置的方式支持棚改居民購置位置合適和價格合理的房源同時,積極 為棚改居民和房企牽紅線,組織房產推介會或組織團購,并鼓勵房地產企業對商品房適度讓利,為棚改對象提供一批價格優惠的房源。這不僅活躍了商品房市場,對 于盤活資金活躍經濟也有積極作用。

 

  3.金 融扶持和引導轉型,促房地產健康發展。一是加大對房地產企業的金融扶持力度。在確保資金安全、規范的前提下,鼓勵金融部門進一步加大房地產信貸有效投放力 度。按照“政府引導、企業自愿、互利互惠”的原則,搭建開發企業與金融機構互動平臺,定期組織房地產開發企業與金融機構開展合作洽談,加大對經營管理效益 好、信譽好的開發企業的信貸扶持力度。二是引導房地產企業轉型升級。鼓勵房地產企業推動產品創新,提升產品品質,宏觀上增加項目的宜居宜業性,微觀上注重 樓盤細節,改善配套環境,適應市民多元化、個性化需求。支持跨界地產發展,鼓勵引導房地產企業根據市場需求調整開發產品結構,發展旅游、養老、文化地產, 推動符合條件的房地產開發項目向眾創空間和樓宇產業轉型。推進房地產企業兼并重組,鼓勵品牌房地產開發企業收購現有地產項目,通過品牌注入、提高住房品質 的方式促房地產健康發展。



本文網址:http://www.nabajibanclinic.com/news/384.html

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